'도시계획 혁신방안'으로 초고층 복합단지 조성가능

현행 도시계획 체계는 제조업 시대에 마련된 것으로 주거환경 보호를 위하여 주거·상업·공업 등의 용도와 용적률·건폐율 등의 밀도를 엄격하게 구분하고 있습니다. 그러나 국토교통부는 4차 산업혁명과 디지털 전환 등 경제·사회구조 변화로 인해 새로운 공간전략이 요구돼 시대변화에 맞게 도시계획 혁신방안을 발표했습니다. 이번 방안을 통해 서울도심에 초고층 복합개발단지 조성이 가능해질 전망입니다.

 

도시계획 혁신 방안의 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

1. 도시혁신구역

현생 도시계획은 대규모 프로젝트 추진에 한계가 있어 지자체와 민간이 도시규제 제약 없이 창의적인 개발이 가능하도록 2015년에 도입된 입지규제최소구역을 전면 개편해 도시혁신구역을 도입합니다. 도시혁신구역은 도시 내 혁신공간 조성이 필요한 지역에 토지 및 건축의 용도제한을 두지 않고 용적률과 건폐율 등을 자유롭게 지자체가 정할 수 있게 됩니다. 특히 민간 참여 활성화를 위해 민간사업자가 제안하는 경우 제안자에게는 사업시행 자격도 부여할 계획입니다. 이를 통해 철도정비창 부지 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지에 업무, 호텔, 주거, 병원, 공원 등의 다양한 시설이 고밀 융복합되는 개발사업이 활성화될 것으로 기대하고 있습니다. 대표적인 사례로 싱가포르 마리나베이를 들 수 있습니다.

 

도시혁신도시 유사사례 싱가포르 마리나베이

 

2. 복합용도구역

주거지역내 상업시설 설치나 공업지역에 주거·상업시설 설치 등 기존 용도지역의 변경 없이 다른 용도시설의 설치가 허용되는 복합용도구역을 도입합니다. 복합용도구역은 노후 등으로 도시변화가 필요하나 전면 재개발 보다 점진적인 개발이 필요한 지역에 지정합니다. 이를 통해 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화·업무 복합지역으로 점진적으로 전환해 직주근접 수요 등에 크게 부응할 것으로 기대합니다.

 

복합용도구역 유사사례 미국 보스톤 혁신지구

 

3. 도시계획시설 입체복합구역

현재 도시계획시설은 용적률·건폐율·입지제한 등으로 인해 단일적 활용에 그치고 있어 도시계획시설을 융복합 거점으로 활용해 시설의 본래 기능을 고도화할 수 있도록 도시계획시설 입체복합구역을 도입합니다. 시설 복합화나 지하화 등을 추진할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설도 설치를 허용하고 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향해 줄 계획입니다. 이를 통해 도시계획시설을 입체적으로 복합화하고 한정된 공간에 다양한 기반시설 확보도 가능할 것으로 기대됩니다.

 

4. 지정절차

특정 지역에 도시혁신구역과 복합용도구역을 적용할 경우 사전 영향 검토가 필요합니다. 이를 위해 공간재구조화계획(제도신설)을 수립하도록 하여 지역 단위의 공간계획을 종합적으로 검토합니다. 특히 이 공간재구조화계획에 대해 민간 사업자 제안을 허용하고 기존 도시계획변경 효과도 부여함으로써 신속한 도시개발이 가능하도록 절차를 간소화합니다. 대신 규제완화로 남용방지를 막기 위해 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 공간재구조화계획을 승인하는 절차를 마련했습니다.

 

5. 공간혁신구역 적용으로 인한 지가영향 완화

공간혁신구역을 통한 규제 완화는 지가의 상승과 직결되므로 무분별한 개발방지를 위해 적절한 공공기여 방안이 필요합니다. 이에 이전부지·역세권개발 등에만 적용했던 공공기여를 공간혁신구역까지 확대 적용합니다. 또 환수방식은 기존과 같이 토지가치 상승 범위에서 지자체와 사업자간 사전협상을 통해 결정토록 하고, 지자체의 원활한 공공기여 제도 운영을 지원하기 위해 공공기여 가이드라인도 마련할 계획입니다.

 

6. n분 생활권 조성을 위해 생활권 도시계획 제도화

전 세계적으로 삶의 질이 높아지면서 파리 15분 도시 등 일상생활과 시간을 고려한 도시계획이 확산되고 있습니다. 이에 생활권 단위의 도시계획 활성화를 위해 생활권 도시계획으로 제도화합니다. 생활권 단위의 도시관리가 필요한 지자체는 권역 내 개발방향, 생활인프라 구축 계획, 밀도·높이 관리방안 등 생활권 중심 도시발전을 위해 생활권 도시계획을 수립할 수 있습니다. 특히 지역내 광광, 산업 등 일정기간 동안 머무는 생활인구를 고려해 계획을 수입하도록 하고 상위계획인 도시군기본계획상 계획인구 및 토지개발물량 등을 조정할 수 있는 특례를 부여할 계획입니다. 이를 통해 지역별로 삶의 질이 차이나는 도시에서 일상 공간에서 주거·업무·문화·여가 생활을 모두 누릴 수 있는 생활권 도시로 전활 될 것으로 기대됩니다.

 

 

국토교통부는 앞으로 도시계획 혁신 방안의 신속한 추진을 위해 국토계획법 개정, 보완해 선도사업으로 지정할 방침입니다. 또한 시대변화에 맞지 않는 제도를 발굴해 지속적으로 개선해 나갈 계획입니다.

 

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