재건축 초과이익 환수제 내용 정확하게 알고가기

정부는 재건축 추진위원회 구성시점과 입주 시점의 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만 원을 초과하면 재건축 조합으로부터 환수하는 제도를 만들었습니다. 2006년 도입해 2012년부터 2017년까지 5년간 유예했지만 2018년 1월 다시 시행하게 됩니다. 이에대해 지난해 초과금액 3000만 원을 1억 원으로 상향하고 초과이익 산정 시작 시점도 추진위원회 승인일에서 조합설립인가 시점으로 조정했습니다.

 

 

재건축 초과이익 환수제 개선내용

 

초과이익 환수제는?

초과이익 환수제는 재건축 사업으로 얻게 되는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액에 따라 10~50%의 부담금을 매기는 제도입니다. 재건축 초과이익 환수제는 추진위원회 구성부터 재건축 준공이 완료된 시점까지 올라간 집값 상승분에 대해 해당 지역의 평균 집값 상승분을 뺀 나머지 금액에 대해 초과이익으로 간주합니다.

 

지난해 정부의 재건축 초과이익 환수제 조정안을 발표해 3000만 원을 넘으면 내야 하는 부담금 기준을 1억 원까지 올리고 1 주택자는 최대 50%를 감면하는 방안을 내놓았습니다. 또 초과이익 금액에 따라 누진적으로 적용하는 구간을 2000만 원에서 7000만 원으로 확대했습니다. 조정된 부과구간을 보면 초과이익 1억 원 이하 면제, 1억원 초과~1억 7000만 원 10%, 1억 7000만 원 초과~2억 4000만 원 20%, 2억 4000만 원 초과~3억 1000만 원 30%, 3억 1000만 원 초과~3억 8000만 원 40%, 3억 8000만 원 초과는 50%로 적용됩니다.

 

여기에 재건축 아파트를 장기로 보유한 1 주택자에게는 보유기간에 따라 부담금을 추가로 감면하게 됩니다. 감면율은 6년 이상 10%, 7년 이상 20%, 8년 이상 30%, 9년 이상 40%, 10년 이상 50%를 받게 됩니다. 초과이익 산정 시작 시점도 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 늦춰지게 됩니다.

 

재건축부담금 산정방식

재건축 부담금 = [종료시점 주택가-(조정된 개시시점 주택가+정상주택가격 상승분 총액+개발비용)]X부과율

 

초과이익 환수제 문제점

하지만 이문제는 논란이 계속 이어지고 있습니다. 재건축 초과이익 환수제는 양도세처럼 실현된 이익에 대한 세금이 아니라 아직 이익이 발생하지 않은 부분에 대해 과세를 하기 때문에 논란을 일으키고 있습니다. 또 부동산 시세 침체기에 와서 가격이 하락해 지금의 시세보다 하락해도 환급해 주는 일은 없습니다. 또 양도소득세를 미리 납부하는 성격을 지니고 있어 이중과세라는 문제도 있습니다.

 

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