강북 재개발 구역 중 최대사업지인 갈현 1 구역은 총사업비 1조 원 달하는 만큼 관심이 많은 구역입니다. 지상 22층 4116세대에 달하는 대규모 단지인 갈현 1 구역은 롯데건설이 시공사로 선정되어 북한산 시그니처 캐슬로 재탄생하게 됩니다. 현재 관리처분인가를 받아 이주가 90% 진행되고 있습니다. 올해 이주를 완료해 철거 후 내년에 착공에 들어갈 예정이지만 초등학교 부지가 무산되면서 300세대를 추가하는 쪽으로 방향을 잡았습니다. 이로인해 사업시행 계획 및 관리처분계획 변경인가를 받게돼 착공은 더 지연될 것으로 보입니다.
갈현 1 구역(북한산 시그니처 캐슬) 사업내용
갈현 1 구역은 서울 은평구 갈현동 300번지 일대에 위치해 238,850㎡정비구역 면적에 건폐율 32.58%, 용적률 230.34%를 적용해 지하 6층~지상 최고 22층, 32개 동 총 4116세대를 건설하게 됩니다. 임대 주택은 620세대며, 조합원 분양 물양은 2905세대, 일반분양은 555세대가 나올 예정입니다. 시공사는 롯데건설이 맡아 단지명 북한산 시그니처캐슬을 사용하게 됩니다.
총 세대 4115세대 평형별 세대구성은 39㎡ 384세대 / 43㎡ 265세대 / 59㎡ 1610세대 / 74㎡ 622세대 / 84㎡ 760세대 / 99 타입 299세대 / 114㎡ 44세대 / 124㎡ 121세대 / 149㎡ 11세대로 다양한 평면으로 구성됩니다.
이 구역은 2015년 12월 조합설립인가를 승인해 2019년 1월 사업시행인가를 거쳐 2020년 5월 롯데건설로 시공사를 선정했습니다. 2022년 5월 관리처분인가를 받아 현재 이주 90%가 진행된 상태입니다. 올해 이주를 끝내고 철거 후 2024년 착공에 들어가 2027년 준공을 목표로 하고 있습니다.
조합원 추정 분양가는 43㎡ 3억 3520만 원(평당 1814만 원) / 59㎡ 4억 4270만 원(평당 1764만 원) / 74㎡ 5억 4060만 원(평당 1730만 원) / 84㎡ 5억 9390만 원(평당 1680만 원) / 99㎡ 6억 7200만 원(평당 1629만 원)에 책정되어 있습니다. 일반분양 추정 가는 평당 2400만 원~2500만 원에 나올 것으로 예상됩니다. 주변 시세를 보면 녹번역 e 편한 세상캐슬이 전용 기준 84㎡ 10억 8000만 원(평당 3100만원), 불광롯데캐슬이 84㎡ 9억 8000만원(평당 2800만 원)에 형성되어 있습니다.
갈현1 구역 입지환경
갈현 1구역 교통환경을 보면 지하철 3호선, 6호선 연신내역을 도보로 10분 정도에 이동가능하며, 여기에 2024년 개통될 GTX-A노선이 연신내역을 지나갈 예정이기 때문에 향후 교통환경이 크게 개선될 전망입니다. GTX-A가 개통되면 서울역까지 4분, 삼성역까지 9분 정도에 도착할 수 있습니다. 또한 서울혁신파크 부지에 서북권 최대규모인 융복합 시설을 짓겠다고 발표해 추진 중에 있습니다.
교육환경은 단지 주변으로 갈현초등학교, 선일초등학교, 선일여자 중학교, 대성중학교, 대성고등학교, 신도고등학교 등이 인접해 있습니다. 생활환경은 롯데몰, 하나로마트, NC백화점(불광점), 스타필드, 전통시장 등의 편의시설과 성바오로병원, 가톨릭대 성모병원 등 크고 작은 병원들이 다수 포진되어 있습니다. 또한 바로 뒤쪽으로 행보산과 서오릉 자연공원이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.
갈현 1 구역 초등학교 신설 무산
갈현 1구역 내 초등학교를 신설하기 위해 부지 7752㎡를 확보했으나 서부교육지원청에서 학교 신증설 교부 기준에 따라 초등학교 36개 학급 건립을 위해 최소 14,220㎡가 필요하다고 통보받아 계획에 차질이 생겼습니다. 조합 측은 당시 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 신청한 단계에서 설계부터 수정해야 하는 문제가 발생해 학교부지 확장에 반대했습니다.
지난해 12월 갈현 1 구역 임시총회에서 초등학교 부지를 해제하고 아파트 300세대를 더 짓는 안건을 통과시켰습니다. 이로 인해 사업 지연은 불가피해 보입니다. 초등학교 해제 부지에 대해 건축계획 등이 변경되면 사업시행 계획 및 관리처분계획 변경인가를 다시 받아야 합니다. 또한 시공사와의 공사비 증액 문제도 아직 풀어야 할 문제로 남아있습니다. 당초 롯데건설과 평당 공사비가 435만 원으로 책정되어 있어 공사비 증액에 대해 협의를 진행할 것으로 보입니다.
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