재개발은 일반 개발과 달리 공공개발의 성격을 뛰고 있으며, 재건축과 비슷하지만 재건축과 달리 기반시설 전체가 열악한 경우 재개발이라고 말합니다. 쉽게 말해 재건축은 건물만 짓는 경우고 도로나 기반시설까지 전부 새로 만들게 되면 재개발입니다. 이 재개발을 추진하기 위해서는 기본계획수립부터 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 거쳐야 과정이 많이 있습니다. 그럼 전체적인 재개발 과정을 단계별로 간략하게 알아보겠습니다.
재개발사업 개념 및 절차
재개발사업의 개념
재개발 사업은 정비사업의 일환으로 기반시설이 취약하고 노후도나 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행되는 사업을 말합니다.
재개발사업 절차
재개발 사업 절차는 도시 및 주거환경 정비기본계획 및 수립을 시작으로 재개발사업의 조합설립추진위원회를 구성해 조합을 설립하고 사업시행인가를 받아 사업에 들어가게 됩니다. 이후 분양절차를 진행하고 관리처분계획이 인가되면 철거를 거쳐 착공에 들어갑니다. 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 조합은 청산절차를 끝으로 재개발사업이 완료됩니다.
- 조합이 시행하는 경우 : 기본계획수립 ▶ 정비계획 수립 및 정비구역 지정 ▶ 추진위원회 구성 ▶ 창립총회 ▶ 조합설립 인가 ▶ 시공사 선정 ▶ 사업시행인가 ▶ 분양공고 및 분양신청 ▶ 감리자 선정 ▶ 관리처분인가 ▶ 이주 및 철거, 착공 ▶ 준공검사 신청 ▶ 준공인가 ▶ 이전고시 및 성찬
- 조합 외 시행의 경우 : 기본계획 수립 ▶ 정비계획 수립 및 정비구역 지정 ▶ 주민대표회의 구성 및 승인 ▶ 시행자 지정 ▶ 사업시행인가 ▶ 관리처분인가 ▶ 이주 및 철거, 착공 ▶ 자체 준공검사 ▶ 이전고시 및 청산
재개발사업 절차 단계별로 보기
1. 계획수립단계
⓵ 기본계획 및 정비계획 수립 : 기본계획이 수립되어야한 사업이 가능하기 때문에 재개발 추진을 위해 정비기본계획을 수립하게 됩니다.
⓶정비구역 지정 : 정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시된 구역을 말하며, 각 지자체 시장이나 군수는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정하게 됩니다.
2. 사업시행계획
⓵ 조합설립추진위원회 구성 : 조합을 설립하기전 토지등소유자의 1/2 이상 동의를 얻어 조합설립추진위원회를 구성하여 시장·군수 등의 등인을 받아야 합니다.
⓶ 창립총회 : 추진위원회는 토지등소유자의 동의를 받아 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최해야 합니다.
⓷ 조합설립인가 : 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적 1/2 이상의 동의를 얻어 토지등 소유자로 구성된 조합을 설립합니다.
⓸ 사업시행계획인가 : 사업시행자는 정비사업을 시행할 경우 관할 시장, 군수, 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 합니다. 이 과정에서 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 세대수, 임대아파트 세대수 등의 모든 내용이 결정되어 최종 승인을 받게 됩니다.
⓹ 이주대책 : 재개 소유자는 발 정비구역 안에 소재한 토지 및 건축물 소유자, 세입자는 이주대책 대상자가 욉니다.
3. 분양 및 관리처분
⓵ 분양공고 및 신청 : 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있는날부터 120일 이내에 토지등소유자에게 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다.
⓶ 관리처분계획인가 : 정비사업 사업시행자가 분양신청 기간 종료 후 기존의 부동산을 어떻게 처분할 것인지에 대한 종합적인 계획을 수입하는 과정입니다. 이 과정에서 조합원분양을 통한 수익, 일반분양 수익 등이 결정되고 추정비례율이 정해져 각 조합원들의 권리가액과 분담금이 확정됩니다.
⓷ 철거, 이주, 착공 : 관리처분인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다. 철거후 이주가 시작되며 이주기간은 통상적으로 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 이주가 완료되면 공사계획을 신고해 착공에 들어가게 됩니다.
4. 사업완료
⓵ 준공인가 : 공사가 완료되면 준공인가신청서 등을 제출해 시장·군수에게 준공인가를 받아야 합니다.
⓶ 이전고시 : 준공인가 후 분양받을 자에게 통지하고 건축물의 소유권을 이전해야 합니다. 고시가 있은 날 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득하게 됩니다.
⓷ 청산 : 대지 또는 건축물을 분양받은 자는 종전에 소유하고 있던 대지 또는 건축물의 가격과 분양받은 가격 사이에 차이가 있을 경우 그 차액에 대해 징수하거나 지급해야 합니다.
⓸ 조합해산 : 조합의 해산은 총회의 의결사항이므로 조합 총회의 의결을 거쳐 해산합니다.
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